לאחרונה ניתן פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב לפיו בוטל הסכם מכר של דירת חדר על הגג בבניין בתל אביב, שנמכרה לקונים בסכום של 1,800,000 ש"ח וזאת בשל הטעייה וחוסר תום לב של המוכרים אשר הציגו לקונים מצגי שווא באשר להיתכנות ביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין ואפשרות לקבל דירת פנטאהוז במקום הנכס הנמכר בעוד שהמוכרים ידעו שאין היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין.
המדובר בנכס הרשום בטאבו כדירה בגודל 9 מ"ר אליה מוצמד הגג בשטח של 55 מ"ר ובהיתר הבנייה רשום הנכס כחדר כביסה.
אילו היו הקונים מבצעים בדיקה יסודית לנכס בטרם הרכישה הרי שכל הפרשה הזו הייתה נמנעת.
ישנם מקרים של נכסים ישנים שמתפרסמים למכירה כ"דירה" בעוד שמבחינה תכנונית הנכס נבנה על פי היתר הבנייה כ-"חדר כביסה" או כ-"מחסן".
חשוב לדעת שהגדרת הנכס כדירה, כחדר כביסה או כמחסן נקבעת אך ורק על פי היתר הבנייה של הבניין בו נמצא הנכס.
כחלק מהבדיקות המקדמיות שיש לבצע בעסקאות לרכישת דירה יש לבדוק בין היתר את תוכניות הנכס, היתר הבנייה של הנכס והתאמתם למצב בפועל ולרישום הזכויות של הנכס בפנקסי המקרקעין. ניתן לקבל מידע זה באמצעות בדיקת תיק הבניין של הנכס ברשות המקומית שבו נמצא הנכס.
בנוסף, ישנם מספר תמרורי אזהרה שיכולים להעלות ספק לגבי אופי הנכס כ"דירה":
- המחיר – מחיר מאוד נמוך לנכס ביחס לדירות אחרות באזור יכול להצביע על כך שלא מדובר בדירה (במקרה זה הנכס פורסם במחיר גבוה במיוחד)
- מיקום הנכס – באם הנכס קטן מאוד ונמצא בקומת הקרקע או בקומת המרתף או בקומת הגג ישנה סבירות גבוהה שהנכס אינו מהווה דירה.
- גודל הנכס – גודל של פחות מ – 30 מ"ר יכול להעיד על כך שאין מדובר בדירה.
כמו כן, במקרה של הצמדה של גג לנכס כפי שמתואר במקרה כאמור יש לבדוק גם את תקנון הבית המשותף בפנקסי הבית המשותפים כדי לוודא שזכויות הבנייה על הגג אכן שייכות לדירת הגג ולא לכל דיירי הבניין.
יחד עם זאת, בשל העובדה שמדובר בעסקה שעיקר מטרתה הינה השבחת הנכס עקב היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 מומלץ גם להיעזר בשירותיו של אדריכל ו/או שמאי. במקרה כאמור, בדיקת התכנות על ידי אדריכל הייתה מעלה בבירור שאין היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין בו נמצא הנכס ובדיקת שמאי הייתה מעלה בבירור את שוויו האמיתי של הנכס והקונים יכלו להסתמך על נתונים מבוססים ולא על מצגי שווא.
בנוסף, חשוב לדעת שבמקרה שבו הרוכש מתכוון לממן חלק מעלות הרכישה באמצעות משכנתא לרכישת דירה בעוד שהנכס מוגדר בהיתר הבנייה כ"חדר כביסה" או כ"מחסן", ייתכן שהבנק המלווה לא יאשר את ההלוואה או את חלקה.
לסיכום, רכישת דירה רק בשל פוטנציאל ההשבחה העתידי שלה עקב היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 מצריכה בדיקה יסודית של הנכס לרבות בדיקת היתכנות לביצוע הפרויקט ולא רק באופן תיאורטי, בייחוד שמדובר ב"חדר כביסה" בעלות של 1,800,000 ש"ח.
רשימת הבדיקות שצוינה לעיל, הינה רשימה חלקית ואינה ממצה מאחר והבדיקות משתנות בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה ועסקה. שכירת שירותיו של עורך דין מיומן, שיבצע בדיקות מקדמיות בטרם חתימת חוזה לרכישת דירה, לרבות היעזרות באנשי מקצוע נוספים רלוונטיים כגון אדריכל/שמאי יכולות להבטיח את ביצוע "עסקת חיינו" בהצלחה וללא סיכונים מיותרים.
לפגישת ייעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 072-3972-593.
נשמח לעמוד לרשותכם.
אופיר בוטבול משרד עורכי דין
האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
