בין שמדובר בעסקה לרכישה של דירת יד שנייה בשווי של 600,000 ₪ ובין שמדובר בעסקה לרכישה של דירת יד שנייה בשווי של 3,000,0000 ₪ ויותר, יש לבחון כל עסקה לגופה ולבצע מספר בדיקות מקדמיות שיכולות להבטיח את ביצוע "עסקת חיינו" בצורה בטוחה וללא סיכונים מיותרים.
לשם כך מומלץ לשכור את שירותיו של עורך דין מיומן ומנוסה בליווי עסקאות נדל"ן שילווה אתכם בעסקה החל משלב הבדיקות המקדמיות.
זיכרון דברים
אם נתבקשתם לחתום על זיכרון דברים בטרם חתימת ההסכם חשוב שתדעו שזיכרון דברים הינו חוזה מחייב לכל דבר ועניין.
חתימה על זיכרון דברים בסמוך לביצוע העסקה מבלי שתינתן לקונה האפשרות לבדוק את הנכס חושפת את הקונה לסיכונים גדולים שברוב המקרים אין לקונה את האפשרות לסגת מהעסקה, מה גם שמרוץ הזמנים לגבי דיווח העסקה לרשות המיסים חל מרגע חתימה על זיכרון דברים.
בחינת מצב הזכויות בנכס
ראשית יש לבדוק היכן רשומות זכויות המוכר בנכס הנמכר. האם זכויות המוכר רשומות בספרי מנהל מקרקעי ישראל? בלשכת רישום המקרקעין (טאבו)?
בנוסף, יש לבדוק את מהות זכויות המוכר בנכס. האם מדובר בבעלות פרטית? בבעלות במושע? בזכויות חכירה? במידה ומדובר בבעלות במושע יחד עם בעלים נוספים בקרקע יש לבדוק האם קיים הסכם שיתוף בין בעלי הקרקע ואת מהותו של הסכם השיתוף. במידה ומדובר בזכויות חכירה הרי שיש לבדוק את משך תקופת החכירה שנותרה והאם מדובר בחכירה מהוונות או לא שכן העברת הזכויות יכולה להיות מחויבת בדמי הסכמה של המנהל.
בנוסף יש לבדוק האם על זכויות המוכר בנכס יש הערות אזהרה, שעבודים, עיקולים וצווי בית משפט שכן יכול ולא תתאפשר העברת הזכויות בנכס על שם הקונה עקב המגבלות הקיימות על זכויות המוכר בנכס. לשם כך יש לוודא את מהות ההערות הרשומות על זכויות המוכר בנכס ויש לוודא במסגרת ההסכם הסרת כל מגבלה הקיימת על זכויות המוכר בנכס.
בחינת המצב התכנוני של הנכס והתאמתו לתוכניות המאושרות
כחלק מהבדיקות המקדמיות שיש לבצע בעסקאות לרכישת דירה יד שנייה יש לבדוק בין היתר את תוכניות הנכס והתאמתן להיתר הבנייה של הנכס. לשם כך יש לבדוק בלשכת רישום המקרקעין את תיק הבית המשותף בו נמצא הנכס ואת תיק הבניין בו נמצא הנכס ברשות המקומית.
מס רכישה
בטרם חתימה על הסכם לרכישת דירה יש לבצע בדיקה של חבויות במס רכישה החל על הקונה בעסקה. בדיקה זו של חבות המס מייצרת וודאות ומונעת הוצאות לא צפויות.
בהתאם להוראות סעיפים 9(ג1ג)(3) לחוק רוכש של דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרות בחוק) החל מיום 16.1.18 ועד ליום 15.1.19 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
- על חלק השווי שעד 1,664,520 שקלים חדשים – לא ישולם מס;
- על חלק השווי העולה על 1,664,520 שקלים חדשים ועד 1,974,335 שקלים חדשים – 3.5%;
- על חלק השווי העולה על 1,974,335 שקלים חדשים ועד 5,093,535 שקלים חדשים – 5%;
- על חלק השווי העולה על 5,093,535 שקלים חדשים ועד 16,978,450 שקלים חדשים – 8%;
- על חלק השווי העולה על 16,978,450 שקלים חדשים – 10%;
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ה) לחוק רוכש של דירת מגורים (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.18 ועד ליום 15.1.19 יחויב במס רכישה בהתאם למדרגות להלן:
- על חלק השווי שעד 5,095,570 שקלים חדשים – 8%;
- על חלק השווי העולה על 5,095,570 שקלים חדשים – 10%;
תנאי תשלום בעסקה
אומנם מדובר בעניין כלכלי/מסחרי, אך יש לתכנן היטב את תנאי התשלום והמועדים לתשלום מאחר שבדרך כלל מבחינת הקונה תשלומי התמורה בעסקה הינם כספים שמקבל הקונה ממכירת דירתו הקודמת.
בדרך כלל קיים סיכון גבוה יותר בעסקאות קצרות מועד שהתמורה המתקבלת ממכירת דירתו הקודמת של הקונה אמורה לשרת את הקונה ברכישה של הנכס. בעסקאות מהסוג הזה במקרה שיש בעיה בעסקת המכירה של דירת הקונה הקודמת עלול למצוא את עצמו הקונה ללא יכולת תשלום לביצוע עסקת הרכישה ואף בהפרות חוזה כלפי המוכר בעסקת הרכישה.
ליווי בנקאי
במידה והקונה מתכוון לממן חלק מהתמורה לרכישת הדירה באמצעות בנק מלווה על ידי לקיחת משכנתא, מומלץ בטרם חתימה על הסכם לרכישת הדירה לקבל מהבנק המלווה אישור עקרוני לבקשת הקונה לקבלת הלוואה.
כמו כן, במידה ורשומה משכנתא על זכויות המוכר בנכס, יש לדרוש מהמוכר בטרם חתימת ההסכם את פירוט יתרת המשכנתא לסילוק ולקבוע את תנאי התשלום בעסקה כך שחלק מהתמורה תשולם למוכר עבור סילוק המשכנתא.
רשימת הבדיקות שצוינה לעיל, הינה רשימה חלקית ואינה ממצה מאחר והבדיקות משתנות בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה ועסקה.
למשרדנו ניסיון רב בליווי רוכשים בעסקאות נדל"ן.
לפגישת ייעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 072-3972-593.
נשמח לעמוד לרשותכם.
אופיר בוטבול משרד עורכי דין
האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
