על "עשר המכות" שבחתימה על זיכרון דברים בטרם חתימה על חוזה לרכישת דירה

1. זיכרון דברים יכול להיחשב כחוזה מחייב לכל דבר ועניין על אף שאינו מכיל את כל הפרטים שמכיל החוזה, מה שיכול למנוע את האפשרות של מי מהצדדים לסגת מהעסקה במידה וקיימת מגבלה כלשהי בטרם חתימה על החוזה.
2. חשוב לדעת כי ניתן לרשום הערת אזהרה מכוח זיכרון הדברים. מבחינת המוכר מדובר בסיטואציה בעייתית שכן אינו יכול להתחייב כלפי צד שלישי במידה והקונה לא עומד בהתחייבויותיו ואינו חותם עם המוכר על חוזה המכר. משמעות הדבר מבחינת המוכר הינה "הקרבה" של הנכס.
3. זיכרון הדברים אינו כולל את כל המנגנונים הנדרשים לביצוע העסקה והנכללים בחוזה המכר לרבות יפוי כוח לביטול הערת אזהרה במידה והקונה מפר את החוזה ויפוי כוח בלתי חוזר להשלמת העסקה. מבחינת המוכר מדובר ב"הקרבה" של הנכס השווה מאות אלפי שקלים ואף מיליונים בעוד שהקונה לרוב משלם במעמד חתימה על זיכרון הדברים סכום סמלי הנחשב כדמי רצינות בלבד.
4. לרוב זיכרון הדברים נחתם מבלי שתינתן לקונה האפשרות לבדוק את הנכס מבחינה משפטית לרבות מצב הזכויות בנכס ו/או עיקולים הרובצים על נכס ומשכך חתימה על זיכרון דברים חושפת את הקונה לסיכונים גדולים שברוב המקרים אין לקונה אפשרות לסגת מהעסקה.
5. לרוב זיכרון הדברים נחתם מבלי שתינתן לקונה האפשרות לבדוק את הנכס מבחינה פיסית ומשכך חתימה על זיכרון דברים חושפת את הקונה לסיכונים גדולים כגון ליקויי בנייה בנכס ו/או אי התאמת הנכס לצרכי הקונה.
6. לרוב זיכרון הדברים נחתם מבלי שתינתן לקונה האפשרות לבדוק את הנכס מבחינה תכנונית ומשכך חתימה על זיכרון דברים חושפת את הקונה לסיכונים גדולים כגון רכישת נכס עם חריגות בנייה.
7. לרוב זיכרון הדברים נחתם מבלי שניתנת לצדדים האפשרות לבדוק את היבט המיסוי בעסקה ובכך הצדדים חשופים לתשלומי מיסים היכולים להשפיע על הכדאיות הכלכלית של העסקה במידה ולא נלקחו על ידם מראש.
8. הצדדים מחויבים לדווח על העסקה לרשות המיסים תוך 30 ימים מיום חתימה על זיכרון הדברים ולא מיום החתימה על החוזה. משכך חל על הצדדים על פי חוק מרוץ זמנים לדיווח על העסקה כבר ממועד החתימה על זיכרון דברים מבלי שהצדדים חתמו עדיין על החוזה ואי דיווח במועד חושף את הצדדים לקנסות וריביות.
9. לרוב מפאת החיפזון של מי מהצדדים לחתום על זיכרון דברים, אין אפשרות לקונה לתכנן היטב ובאופן מושכל את תנאי התשלום והמועדים לתשלום בעסקה ומשכך הקונה עלול למצוא את עצמו ללא יכולת עמידה בתנאי התשלום בעסקה ואף בהפרות חוזה כלפי המוכר.
10. במידה והקונה מתכוון לממן חלק מהתמורה לרכישת הדירה באמצעות בנק מלווה על ידי לקיחת משכנתא, חתימה על זיכרון דברים מבלי לקבל מהבנק המלווה אישור עקרוני לבקשת הקונה לקבלת הלוואה עלולה לחשוף את הקונה למצב בו לא תאושר לו הלוואה המבוקשת והקונה חשוף להפרה חוזה כלפי המוכר.

למעשה החירות האמיתית של הצדדים לעסקה הינה להיות בשליטה ובוודאות לגבי כל מרכיבי העסקה.

שכירת שירותיו של עורך דין מיומן ומנוסה בליווי עסקאות נדל"ן, עשויה להביא לביצוע "עסקת חיינו" בצורה בטוחה וללא סיכונים מיותרים.