על רכישת "זכות לדירה"

לאחרונה אנו עדים לפרסומים רבים בהם חברות שונות מציעות לרכישה "זכות לדירה" במחירים אטרקטיביים של 900,000 ₪ – 450,000 ₪ בקרקעות באזורים כמו הרצליה, מתחם פי גלילות, מתחם האלף בראשון לציון ועוד. לרוב מדובר בעסקאות שבהם הקונה רוכש זכות בעלות בקרקע יחד עם בעלי זכויות נוספים כשהקרקע נמצאת בתהליכי תכנון לפני היתרי בנייה. 

חשוב לציין כי בעסקאות מסוג זה שהן עסקאות של קבוצת רכישה לכל דבר ועניין קיימות סוגיות שונות שחשוב לבדוק ולהכיר בטרם חתימה על הסכם לרכישת "זכות לדירה":

1. השקעה ראשונית באמצעות הון עצמי נזיל – חשוב לדעת שבעסקאות לרכישת "זכות לדירה" הרוכש קונה את הזכות באמצעות הון עצמי נזיל ולא ניתן לשעבד את הזכות בקרקע לטובת הלוואה מובטחת במשכנתא.
2. מערכת חוזית מול שאר בעלי הזכויות בקרקע – מעבר להסכם לרכישת הזכות בקרקע נדרש הרוכש לחתום על הסכם השיתוף עליו חתומים כל בעלי הזכויות בקרקע. הסכם שיתוף נועד להסדיר את יחסיהם של בעלי הזכויות בקרקע לצורך קידום בנייה עתידית בקרקע. הסכם זה קובע מנגנונים של התנהלות בעלי הזכויות בקרקע לצורך השגת המטרה שהינה ביצוע פרויקט בניה שבסופו של דבר יזכו בעלי הזכויות בקרקע למוצר המוגמר דהיינו דירת מגורים. בהקשר הזה חשוב לדעת שלרוב הסכמי השיתוף בעסקאות מסוג זה אינן מאפשרות לבעל זכות בקרקע לצאת מההסכם ולהשאיר את הקרקע בידיו או למכור אותה לצדדים שלישיים או שניתן למכור את הזכות בקרקע לצדדים שלישיים בתנאים מגבילים.
3. מס רכישה – בשנים האחרונות רשות המיסים הקשיחה את חוקי המס לגבי קבוצות רכישה וכיום נקבע כי רוכש דירת מגורים בקבוצת רכישה יחויב במס רכישה לפי שווי המכירה של הנכס כנכס בנוי (ולא רק בגין מחיר הקרקע). 
4. הוצאות – רכישת הקרקע כשלעצמה אינה כוללת הוצאת נוספות אשר יחולו בעתיד על בעלי הזכויות בקרקע לרבות הוצאות תכנוניות לקבלת ההיתר, היטלי השבחה, הוצאות פיתוח, עלויות בנייה, הוצאות עורכי דין, יועצים, חברה מנהלת וכו'. 
5. סיכונים – בעסקאות מסוג זה בעלי הזכויות בקרקע הם היזמים ולפיכך כל הסיכון מוטל על בעלי הזכויות בקרקע ואין את ההגנות הניתנות כמו בעסקאות לרכישת דירה מקבלן כגון ערבויות חוק מכר.
6. משך הזמן עד לקבלת הדירה – מאחר ומדובר בקרקעות שטרם עברו תכנון או שנמצאות בתהליכי תכנון וטרם אושרו על ידי וועדות התכנון הרלוונטיות, הדרך עוד ארוכה עד לקבלת המוצר המוגמר ויכולה לקחת בין 7-10 שנים להבדיל מעסקה לרכישת דירה מקבלן שלוקחת בין 2-3 שנים.

מומלץ בטרם חתימה על הסכם לרכישת "זכות לדירה" להיעזר בשירותיו של עורך דין מנוסה המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן וכך להביא לביצוע העסקה בצורה בטוחה ומוצלחת. 

לפגישת ייעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 072-3972-593.

נשמח לעמוד לרשותכם.

אופיר בוטבול משרד עורכי דין

האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.