רכישת דירה בבניין הרשום כחברת גוש חלקה

זכויותיהם של בעלי דירות רבים במרכז תל אביב רשומות הן בפנקסי המקרקעין (טאבו) והן ברשם החברות. הכיצד זה ייתכן?

בניינים שנבנו בשנות החמישים נרשמו בפנקסי המקרקעין בשיטה שהייתה נהוגה באותה תקופה בבעלות של חברות גוש חלקה.

מדובר בחברה בע"מ שרשומה ברשם החברות בדרך כלל כ-"חברת גוש _ חלקה _ בע"מ" כשהגוש והחלקה הינם אותם גוש וחלקה בהם מצויים המקרקעין של הבניין.

בשיטת רישום זו החברה העניקה לכל בעל דירה בבניין זכויות חכירה בדירה, ל- 999 או 99 שנה ובמקביל הוקצו לכל בעל דירה מספר מניות בחברה. שיטת רישום זו אינה נהוגה כיום מאחר והיא יוצרת רישום כפול של זכויות הבעלים בדירות, הן בפנקסי המקרקעין (זכות קניינית) והן במרשם החברות (זכות אובליגטורית).

בעסקה בה ייצג משרדנו את הקונה ברכישת דירה במרכז תל אביב, זכויות המוכר היו זכויות חכירה מחברת גוש חלקה. בבואנו לבדוק את מצב זכויות המוכר כבעל מניות בחברת גוש חלקה של אותו בניין התברר כי רישום המניות לא שיקף את מצב הזכויות העדכני של בעלי הדירות בבניין. כשביצענו בדיקה לגבי הגורם המנהל בחברה והגורם המאשר את העברת הזכויות בחברה נמצא כי מדובר בבעל דירה בשנות ה- 80 לחייו שלא ידע כלל מה צריך לעשות כדי לאשר את העברת זכויות, מה גם שרישום העברת המניות במהלך השנים לא בוצע באופן עכבי ומשכך נתוני בעלי המניות בחברה לא שיקפו את המצב בפועל. מצב זה דורש טיפול משפטי שונה ומורכב יותר מאשר בעסקאות שזכויות הבעלים רשומות רק בפנקסי המקרקעין.

כחלק מהבדיקות המקדמיות שיש לבצע בעסקאות מסוג זה יש לבדוק את זכויות החכירה ותנאי ההעברה על פי הסכם החכירה, יש לבדוק את החברה במרשם החברות לרבות רישום המניות, תקנון החברה, חובות של החברה, הגורם המנהל/המאשר את העברת הזכויות.בנוסף, בעסקאות מסוג זה נדרשים מסמכים נוספים לביצוע העסקה ורישום הזכויות לרבות הסכמת החברה לביצוע העברת הזכויות, אישור בדבר העברת המניות, העתק משטר החכירה המקורי והכל בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה.

כיום בניינים רבים שבהם הייתה נהוגה שיטת רישום היסטורית כפי שתוארה לעיל, מבצעים פירוק של החברה מרצון ורישום של הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין כך שכל דירה נרשמת כיחידה נפרדת ללא צורך ברישום נוסף ברשם החברות.

ביצוע הסכם שכירות באמצעות עורך דין מנוסה המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן תביא לביצוע העסקה בצורה בטוחה ותחסוך לך כספים ומשאבים רבים.

רשימת הבדיקות שצוינה לעיל, הינה רשימה חלקית ואינה ממצה מאחר והבדיקות משתנות בהתאם לנסיבותיה של כל עסקה ועסקה. ביצוע עסקת נדל"ן באמצעות עורך דין מנוסה המתמחה בליווי עסקאות נדל"ן תביא לביצוע העסקה בצורה בטוחה ותחסוך לך כספים ומשאבים רבים.

למשרדו של עו"ד אופיר בוטבול ניסיון רב בליווי רוכשים בעסקאות נדל"ן.

לפגישת ייעוץ ניתן לפנות למשרדנו בטלפון 072-3972-593.

נשמח לעמוד לרשותכם.

אופיר בוטבול משרד עורכי דין

האמור באתר אינו מובא כתחליף לקבלת יעוץ משפטי של עורך דין והוא מהווה מידע כללי בלבד, אשר אינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.